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Cambios en la Reglamentación de la ANV para los proyectos de la ley Nº 18.795

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Por Alfredo Kaplan

A continuación pasamos a exponer los principales aspectos de la reciente resolución Nº 434/17, la cual modifica la reglamentación para los proyectos de Vivienda de Interés Social amparados en la ley Nº18.795:

a) Se aplica para proyectos que soliciten la declaratoria promocional a partir de la resolución Nº 434/17 fechada el 23/03 (aunque la misma se dio a conocer el 29/03).

b) En otras palabras, no se aplicaría para proyectos terminados o en curso y/o presentados a la ANV antes de la citada fecha.

c) Para los promotores, rigen las siguientes condicionantes para las zonas: 01, 02 y 03 Condiciones para la enajenación de las viviendas ubicadas en las zonas 01 (zona violeta), 02 (zona azul - centro) y 03 (zona marrón – periferia) Para proyectos de hasta 6 unidades: no aplican topes de precio ni condiciones. Para proyectos de 7 a 9 unidades: 1 unidad con tope y condiciones. Para proyectos de más de 9 unidades: se deberá asignar el 10% de las unidades (debe ponderarse por cantidad de dormitorios) para aplicar topes de precio y condiciones.

d) Los topes de precio son los siguientes, expresados en U.I. (Unidades Indexadas) y traducidos a U$D (Dólares): Se modifican los topes de precio y se establecen condiciones de ventas que serán aplicables de acuerdo a la zona en que se sitúe el proyecto y a la cantidad de unidades del mismo.

Topes de precio:

Cantidad de dormitorios Precios topes (aprox. en USD)
1 69.400
2 91.700
3 113.500
4 130.700

 

 

 

 

 

 

e) La resolución implica un cambio respecto de a quiénes se le puede vender las unidades topeadas, ya que se van a adjudicar a quienes el Ministerio de Vivienda determine. Condiciones para la venta – Programa “Compra de vivienda promovida” Se obliga a los inversores a vender las unidades que haya asignado para topear, según corresponda de acuerdo a la zona, al momento de presentar el proyecto en la ANV. En términos resumidos este programa establece que:

1) No se podrá realizar negocios sobre esas unidades por fuera de este programa. El inversor se obliga a vender a las personas que el MVOTMA determine.

2) No se podrán cobrar a los ocupantes ningún tipo de gasto de ocupación o gravamen distinto del precio.

3) Las personas seleccionadas podrán comprar la unidad a través del BHU, Fondo de garantías de créditos hipotecarios (FGCH) de la ANV, Subsidio a la cuota hasta el 50% del MVOTMA.

4) El inversor deberá proponer un precio de venta, menor o igual al tope, al momento de asignar las unidades, luego de los 180 días corridos desde la declaratoria promocional, y si el MVOTMA considera oportuno, remitirá al BHU el listado de las unidades para que proceda a su tasación. Si el valor de la tasación resultare menor que el propuesto por el inversor, deberá atenerse a él.

5) Cuando el avance de la obra alcance el 90%, el MVOTMA se dispondrá a seleccionar a través de un llamado público a los interesados.

6) Cuando el avance de obra alcance el 100% y se encuentre en condiciones de ser adquirida con préstamo de BHU, la empresa deberá remitir toda la documentación que el BHU requiera para la celebración de la compraventa e hipoteca.

7) Una vez que el BHU acepte la documentación, se lo comunicará al MVOTMA y empezará a correr un plazo de 180 días hábiles para la celebración de la compraventa.

8) Vencido el plazo de 180 días hábiles (prorrogable por causas extrañas o fuerza mayor), el inversor quedará eximido de la obligación de vender a través de este programa y podrá disponer de su unidad. Cabe aclarar, que se establece que el inversor no tiene derecho a reclamar nada al MVOTMA o a la persona seleccionada para comprar la unidad.

 

f) La zona costera prácticamente siempre estuvo fuera de las posibilidades de venta debido a los topes de precio. g) Disposiciones para los arrendamientos- Vale la pena mencionar que los topes son en U.I y en el cuadro que vamos a exponer están expresados en $ (pesos uruguayos). Se establecen distintos tratamientos dependiendo de la zona en la que se ubique el proyecto y de si quien alquila es el inversor o un tercero que compra la unidad y lo arrienda.

 

ZONAS 01 y 03

Tratamiento sobre los arrendamientos para el inversor - desarrollador: Proyectos de hasta 6 unidades: 100% de exoneración a las rentas por arrendamiento.

Proyectos a partir de 7 unidades: Se deberá asignar al momento de presentar el proyecto un 15% de unidades (distintas al 10% asignado para la venta) que sólo podrán ser arrendadas a través del FGA hasta la primera venta. El resto de las unidades estarán exoneradas de impuestos a la renta.

Tratamiento sobre los arrendamientos para el comprador que arrienda: Estará exonerada el 100% de la renta si no supera los siguientes topes:

Cantidad de dormitorios Tope arrendamiento (aprox. $)
1 13.000
2 16.000
3 18.000
4 18.000

 

 

 

 

 

Si se excede ese valor, la exoneración de los impuestos a la renta será del 40%.

 

 

ZONA 02

Tratamiento sobre los arrendamientos para el inversor - desarrollador: Proyectos de hasta 6 unidades: estará exonerado el 100% si alquila a través del FGA o 40% si no lo hace.

Proyectos a partir de 7 unidades: Se deberá asignar al momento de presentar el proyecto un 15% de unidades (distintas al 10% asignado para la venta) que sólo podrán ser arrendadas a través del FGA. El resto de las unidades estarán exoneradas de impuestos a la renta.

Tratamiento sobre los arrendamientos para el comprador que arrienda: Estará exonerada el 100% de la renta si no supera los siguientes topes:

Cantidad de dormitorios Tope arrendamiento (aprox. $)
1 13.000
2 16.000
3 20.000
4 20.000

 

 

 

 

 

Si se excede ese valor de arrendamiento, la exoneración será del 40%.

 

ZONA 04

100% de exoneración si el arrendamiento se hace a través del FGA, de lo contrario, no tendrá exoneración alguna.

h) Es importante comentar que va a haber que analizar cuidadosamente el mapa de las nuevas zonas, pues aparentemente hay algunos cambios que pueden implicar que un proyecto califique o no.

i) Constituye un aspecto positivo, que el tope de número de garaje que fija la Intendencia es el mínimo y se puede llegar hasta 1 garaje por unidad, lo que no era así antes de esta resolución.

Para finalizar podemos decir que, los precios topeados son muy inferiores a los anteriores y cambian la ecuación económica de los desarrolladores, ya que hay un 10% de las unidades que se topean por debajo del costo, trabajándose a pérdida sin tomar en cuenta lo que se deje de ganar en los mismos. Vale la pena considerar que en el caso de las viviendas puestas a disposición del Ministerio, hasta que eventualmente el Ministerio adjudique las unidades a quienes designe, el plazo va a ser aproximadamente de 1 año después de la finalización de las obras. En ese momento con los costos financieros consiguientes, el promotor podrá cobrar la venta, o por el vencimiento del plazo la vivienda dejará de estar a disposición del Ministerio y el promotor podrá disponer de ella.

Los topes referidos a arrendamientos para unidades a estrenar parecen- en el mejor de los casos- desfasados en un 20% en relación a valores del mercado.

Creo que las condiciones anteriormente referidas permiten pensar en que se van a presentar menos proyectos de acá en adelante, con lo cual el personal ocupado del sector paulatinamente va a descender en el producto VIS Ley Nº 18.795.

La utilidad que deja de tener el promotor se debería trasladar:

I. Al valor que pague por el terreno y compensar total o parcialmente esa situación.

II. Al resto de las unidades (90%), que deberían aumentar su valor.

 

Pensando en la política de arrendamientos a largo plazo, en los últimos años con el surgimiento de los emprendimientos Ley Nº18.795 se había fortalecido la oferta de inmuebles en alquiler y los precios habían permanecido estabilizados y/o descendentes en precios reales. En mi opinión, al disminuirse la demanda futura, dentro de 2 años esto va a empezar a cambiar de tendencia.

Todos los comentarios fueron realizados en relación a los valores de Montevideo. En próximos informes analizaremos la situación del interior que filosóficamente no va a cambiar mucho.

 

 

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